5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句星石投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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